開年以來，多個城市的土地市場表現(xiàn)都挺火熱的，不少城市都出現(xiàn)了高溢價地塊。

基于面包指定比面粉貴的邏輯，不少中介紛紛朋友圈曬圖，并表示：房價要上漲咯。

先不猜測房價會不會漲，咱先看是哪些房企在拿地。

2021年之前，房價一直都是在上漲，這個時候拿地的房企以民營房企居多，房企銷售排行榜上，民企占據(jù)的位置是也是壓倒性的，拿地方面，國央企的占比不到30%。

2022年之后，情況反過來了，80%以上是國央企拿地，民企基本不拿地了，至于啥原因，懂的都懂。

這個時候拿地的國央企中，有很大的比例是各地的城投公司，在過去兩年各地土拍中，他們出鏡率是極高的。

要知道這類的城投公司并非專業(yè)的房開公司，他們并不擅長蓋房子，拿地之后，有兩個選擇，一是交給專業(yè)房開公司來操盤，就是所謂的代建，另一個選擇，就是土地閑置在那里。

選擇一，交給專業(yè)的房開公司來代建操盤，必須要賬算的過來，有得賺。否則，得不償失，而近兩年各地的樓市也注定了城投不會選擇這么復(fù)雜的方案。

選擇二，閑置在那里？那這錢不就白瞎了嗎？不白瞎！城投公司拍了地，并不需要繳納土地款，而是轉(zhuǎn)手將土地拿去銀行抵押貸款。

由于城投公司就是地方自己成立的公司，某種意義上也可以叫做地方融資平臺，蓋房子并不是他們的主業(yè)，他們的主業(yè)是融資借錢，那貸出來的款自然是給地方使用。

城投去借錢，自然是地方?jīng)]錢了，地方的錢主要來源又是土地出讓金，數(shù)據(jù)顯示，2021年全國賣地收入是8.7萬億，到了2024年，賣地收入只有4.8萬億了。

賣地收入比三年前減少了將近4萬億，收入降了一半，支出可是一點都沒減少，養(yǎng)老金在漲，人工工資也在增加，修路修橋修地鐵還得繼續(xù)干，地方?jīng)]錢，還得靠賣地。

賣地得有人買，原先買地的大戶，那些民營房企如今爆雷的一大片，還債都還不起，哪里還有錢買地。

大品牌的央企開發(fā)商是有錢，但看看銷量，再看看自己的庫存，也不敢貿(mào)然的拿。

這地你不拿，他不拿，只能地方自己來了。

地方讓自己的城投公司去拿地，然后抵押貸款回來，用以補充地方賣地收入的空缺，就一直這么玩過來的，但今年這個招數(shù)不給玩了。

從去年年底開始，上頭要求化債了，化什么債呢，化地方隱性債。

城投公司屬于地方自己的公司，城投公司拿了地，轉(zhuǎn)手找銀行貸款，相當于地方找銀行借錢，只不過不是自己直接出面，而是讓城投來出面，這就是地方隱性債。

既然是城投公司來找銀行借錢，那么這個借錢的標準就是參考市場化了，既然是市場化，那這個利息可就低不了。

數(shù)據(jù)顯示，城投公司拿地找銀行貸款，平均從銀行的貸款利息是年化8%左右，這筆錢最終由地方支配，用于各項開支。

那貸款到期了，城投如何還款呢？

城投本身也不開發(fā)房子，也搞不出什么利潤，到了還款的時候，只能再去拿塊地，再貸款，有了錢之后再去換上一筆貸款。

考慮到要支付利息，城投后面每次的貸款都必須比上一次貸得多，而這也就是隱性債務(wù)越來越多。

光地方隱性債務(wù)，公開數(shù)據(jù)顯示有88.3萬億規(guī)模，上頭看到了這么大隱性債務(wù)，看到了風險，所以提出化債，要控制隱性債務(wù)規(guī)模。

所以，從去年年底開始，城投就不給這么借錢了，這招也不給玩了，那今年的地方財政的虧空怎么去彌補呢？

有個解決的辦法叫做：城投退出，央企介入。

而這也，恰恰是推動今年一二月份土地市場火爆的很大一個因素。

熱情參與土拍的央企們，拿地之后并非全部都要拿來造房子，賣房子，很大一個任務(wù)是：

接替地方城投，繼續(xù)給地方財政支持。

央企高溢價拿地，是為了把金額做大，然后交個定金，地方再用每年的地方專項債資金去回收開發(fā)商閑置的土地。央企拿到錢后，再給地方上，就完成了給地方財政的支持。

城投借的錢，叫隱性債，地方自己借的錢，叫顯性債。

地方專項債和國債具有一樣的安全性，利息會很低，之前城投借錢年化8%左右的利息，到了地方專項債這里，只需要年化1.6%的利息。

說到這，再結(jié)合開年以來各地的土地市場，大家是不是就明白了？

截止到去年底，我們的房地產(chǎn)庫存面積超過120億㎡，按照目前的速度，需要7年左右才能消化完，并且由于新房的成交量在快速收縮減少，這個消化時間仍在持續(xù)攀升。

所以，再看看那些中介和銷售分享土拍市場火爆的新聞，來鼓吹房價大規(guī)模上漲，咱也只能淡然一笑。